什么样的房产配置是最优的?明信·公园四季还能不能买 楼盘保值吗?

明信·公园四季

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成都楼市现状分析：调控之下，我们可以提取并分析关于楼市， 楼市调控政策密集出台：今年政府采取了一系列密集的楼市调控措施，这些政策旨在稳定楼市，防止过热和投机行为。成都楼市正面临多重挑战，包括政策调控、人口问题、城市化率提升等。投资者和购房者需要保持冷静，理性看待市场变化，并根据自己的实际情况做出决策。同时，政府也应继续关注楼市的健康发展，采取适当的政策措施来稳定市场。

基本项目信息:

占地面积: 23.9亩 开发商: 成都鑫瑞和房地产开发有限公司 面积: 117m²/132m²/143m² 均价: 23500-26000

总价: 117m²: 345-354万 132m²: 376-396万 143m²: 462-484万 总套数: 238套 总层数: 3栋: 26层 4栋: 16层

梯户比: 3栋: 2T3户 4栋: 2T2户 交付标准: 精装 装标: 2999元/m² 交房时间: 预计2026年1月2号 物业公司: 四川优居

物业费: 3.49元/m² 公摊: 19-21% 绿化率: 35% 容积率: 2车位: 248个

明信·公园四季位于天府新区保水路与梦溪东二街交汇处，从地图上我们不难看出，它位于兴隆湖板块东北角，但却与天府新区CBD的关系更密切，双方仅仅隔了一个鹿溪河生态区，通过宁波路就能轻松往来。

明信·公园四季区位示意图

项目周边有不少人才房和安置房，居住氛围浓厚，但对于追求纯商品房社区环境的购房者来说可能不太适合。当然，明信以12600元/平的楼面地价拿下这块地，更看重的，显然还是稀缺的景观视野，以及良好的区域配套。

首先，是稀缺的生态资源。

项目南侧是6500亩兴隆湖湿地公园，北侧是4500亩鹿溪河生态区，这一点不必赘述，但我想强调的是，有一些景观是拿来看的，有一些景观是拿来用的，这一点要分开。

例如，兴隆湖湿地公园距离项目直线距离约1700米，看是看不到的，但兴隆湖的价值本身就在于它的可参与性，所以闲暇之余去遛个弯，正合适。反之，鹿溪河生态区，本身的景观是原生态的，可参与性弱，但它与项目就一路之隔，更合适拿来看，既可以提供开阔的视野，又能够提供景观价值。

明信·公园四季景观价值效果图示意

明信·公园四季北侧的景观层次，最近的是开发商配建的市政公园，内有露营地和多个网球场；中间是鹿溪河和湿地公园，最远处则是成都第一高楼“一带一路”大厦和CBD城市天际线。并且，这些景观，项目大部分房源都能看到。

其次，是便捷的交通体系。

陆路交通方面，有三纵三横，三纵为天府大道、梓州大道和蓉遵高速，三横为武汉路、宁波路和科学城北路。其中，梓州大道距离项目约200米，既无噪音，又方便接驳；而宁波路可以直达天府新区CBD，如果我们以“一带一路”大厦或大悦城为目的地，那么明信·公园四季甚至比不少天东的楼盘还近。

而轨道交通方面，项目周边有18、19号线两条地铁，距离19号线蓝家店站直线距离约750米，距离18号线兴隆站直线距离约1100米，可以直达双机场和换乘多条地铁线路，轻松通达全城。

值得一提的是，预计2025年建成通车的天府高铁站，与项目也只有一站地铁的距离，18和19号线都可以抵达，从天府站出发，可以1小时到重庆、宜宾，3小时到西安、武汉、昆明；7小时可达北京、上海、广州。

有不错的教育资源。

天府新区执行多校划片，而明信·公园四季小学属于G区，中学属于F区，对应的小学就是天府新区教科院附属小学和天府新区教科院附属小学（西区），距离都很近，500米范围内。

而初中，目前对口的学校只有1所，就是天府新区教科院附属中学；但预计2024年，会有成都七中育才科学城校区开校。整体上，算是一个不错且确定性比较强的学区。

而更为关键的是，天府新区数一数二的K12私立学校天府中学，进一步提高了教育的优质水准。

规划 & 产品

明信·公园四季占地约24亩，容积率约2.0，绿地率约35%，虽然规模不大，但土地形态和各项指标还是比较好。规划有5栋楼，其中1、4、5号楼为143平2梯2户16F南北朝向的小高层；而2、3号楼为117-132平2梯3户26F东西朝向的高层，合计238套房源。

项目总平和户型分布图

项目采用了错位布局+半围合的方式，有利于楼间距的最大化，同时也形成了面积比较大的中庭景观。值得一提的是，1、4、5号楼的主景观面朝南，并没有因为北侧的景观价值而改变朝向，项目可能是想在朝向和景观中找一个平衡，但这一点就见仁见智了。

项目鸟瞰效果图

产品层面，明信·公园四季在同价位同梯度的产品中属中上水平，其中公区打造最为亮眼，部分指标和细节具备行业领先优势，值得全行业学习借鉴。明信·公园四季的建筑风格是简约的现代风格，颜色以米白、蓝灰为主，整体呈现“少即是多”的包豪斯设计哲学。在建筑底部近人面使用了部分深灰石材+蓝灰色一体板，增加品质感；在建筑边缘的纵向线条上，使用了少量铝板。项目建筑立面的设计和品质感，在同价位同梯度的产品中属于主流水准，但其部分楼栋在南北立面的整体性上，做了一些加法，值得业内参考，后面我会单独讲。

并且由于项目本身规模不大，因此其实景呈现的展示区，已经占到了景观园林的一半左右，大大降低了后期交付“货不对版”的风险。

进入大门之后，右侧会有一个6米高的流光悬瀑，参照了东京安达仕酒店的部分设计，以一株名贵的铁冬青和15-18吨重的柏坡黄景石造景，打造了“悬瀑之下，树石相生”的美妙意境。

地下停车场效果图

值得关注的阳台封窗

当前的市场主流产品，就是143户型，也是一个必然封窗的户型，这其实是有问题的，一方面我们卷产品，在不断提升建筑立面品质，但阳台一旦封窗，再好的建筑立面也会被破坏；二方面，主流的产品都会赠送电梯前厅，但如何有效利用，似乎为购房者考虑的并不多，并且由于电梯前厅位于建筑北侧，也容易飘雨进水。

在北立面上，明信·公园四季也进行了统一封窗，采用了部分金属格栅+部分玻璃封窗的形式，既有通风，又能阻雨，还让北立面也变得干净统一，对购房者来说，一个相对封闭的空间可能也会更实用。

3、电梯前厅一体化设计

明信·公园四季的电梯前厅，是做了一体化设计的，除了地面铺砖和天花吊顶之外，它的入户门、门楣、安全通道门、水井、消火栓等，全部都是一体化的，这在行业内也没有几个开发商或项目能做到，虽然是一些细枝末节的地方，但让行业卷一卷也不是坏事。

篇幅原因，我就不再展开了，随口再说一些细节上的优点。143平面积行业普遍给的层高就是3米，但事实上，在高得房率下，143户型已经达到了之前160-180平的尺度，所以3米层高其实有点差强人意，而明信·公园四季给的层高是3.15米。

其次，明信·公园四季的5栋楼做了全架空，形成了泛会所和5大CLUB空间，提供运动健身、儿童娱乐、社交互动等功能，并且所有楼栋均有风雨连廊串联，形成了全架空全风雨连廊的社区，这在业内也不多见。

明信·公园四季共有3种户型

分别为117平、132平和143平，其中117-132平为2梯3户的高层，143平为2梯2户的小高层，所以它在得房率上会比市场最一线的户型要略少一些，大体在86-88%之间。

至于装修部分，项目装修标准约为3000元/平，创意样板间的展示做的比较好，实际交付的时候，也选用了威能地暖+格力中央空调+霍尼韦尔新风三大件，以及汉斯格雅+杜拉维特的卫浴品牌，其他则是主流的国产品牌，除了厨电体系外，整体配置中规中矩，其中墙面采用乳胶漆交付。

总的来说，明信·公园四季位置独特，距天新CBD直线距离不超过2公里，配套完善，自然和城市景观资源十分稀缺；产品力强，园林精美，设计品质双双在线；对于业内人士，我觉得有值得参观学习的地方，对于购房者来说，如果你很喜欢明信·公园四季的优点，也能够包容它的缺点，那么这个项目值得关注。

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