【土拍VS房价】“面粉”涨价,“面包”会涨吗?

焦点

2018年开年不久，有消息爆出：

邦泰集团内江力夺“地王”！

OMG！感觉整个人都不好了！是不是还要涨啊？！

于是，“面粉”和“面包”就跳到脑海里斗法，斗得满身浆糊。

看看地王的宣传

地王闪亮登场，还是略微回顾一下内江这几年土拍屡次刷新的涨势——

2016年8月，邦泰·天誉楼面单价约1746元/㎡

2017年8月，兆信地产新摘得汉安大道南侧地块楼面单价高达约3100元/㎡

2017年9月27日，邦泰·天著拍得内江东兴旧城片区地块，成交楼面价约2200元/㎡

2017年9月28日，邦泰·紫金学府再次竞得内江东兴区汉安大道东段地块，成交楼面价约2384元/㎡

2018年2月1日，邦泰摘得新地王楼面单价4500元/㎡

再把川内城市“2016年2月——2018年2月的房产平均售价"做个环比

接着把川内城市2017年热销板块均价也做个环比

值得注意的是——

同比川内二级城市，内江土地价格处于相对低位。以内江城市量级看，房价补涨特征明显。

2017年，外来品牌开发商万达、金科、邦泰、朗诗等7家已进驻内江，占据销售榜50%以上，地产洗牌格局加剧，大量的高配置产品提升成本，驱动房价上涨。

目前南充、广元、泸州、绵阳、乐山、攀枝花等城市均有2个以上品牌开发商进入。诸如碧桂园、恒大、万科、金科、绿地等十多个品牌房企都已在川内城市布局。

从买房角度看，一个城市支柱产业越强、就业机会越多，人口吸附力越强的城市，房子越值得购买。那些人口流失严重的县城、乡镇则横盘多年。

（邦泰·紫金学府的东方艺境实景）

若按城市等级划分，内江属于四级城市，过去以第二产业为主。在三四线城市买房的人主要分为三大类：

土生土长的本地人

受城市吸附力影响，从县、镇、乡等地区“越级置业”的购房人群

少部分受一二线城市“限购资格”挤压过来的投资客户（与交通的便利性有关）

一直以来，“高地价会导致高房价”已成为共识，”开发商不会亏本卖房子”，也就是常常听到的“面粉涨了，面包肯定会涨”。这些原本无需质疑的常识，在一些特定的环境下，会不会一样呢？

1

2018年金融政策的收紧

1月13日，中国银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象》的通知，提出要主动防范化解金融风险

1月底，银监会2018年全国银行监督管理工作会议上，再次强调以上内容，其中与房地产相关的内容有三点：

⑴ 降低企业负债率，加快不良贷款处置速度

⑵ 努力抑制居民杠杆率

⑶ 继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为

2018年无论对开发商还是购房者都是重要的一年，意思是，一方面遏制炒房客的行为，防止居民过高的杠杆率；另一方面也事实上对房企有影响。

据彭博社2016年发布的报道：中国地产商2017年偿债金额创纪录高点，2017年有173亿美元的债券到期，2018年则有279亿美元的债券到期。

（邦泰的楼盘开盘现场）

房企一是融不到钱或融资成本过高，二是债务到期，还款压力大。当房企过于“缺钱”的时候，或许会加快房源入市，或许会改善供需不平衡的现状。

抑制居民杠杆率打击了炒房者的同时，也增加了购房成本：

提高贷款利率（提高5-10%）

提高首付比例（6月份开始，首套房首付45%以上，二套房首付60%以上，认房又认贷）

限定贷款年限

打击现金贷、消费贷等互联网小贷公司等 

2

2018年政策继续调控

1月23日，央媒发文《告别周期，未来五年，调控都不会退出》

该文章核心观点：

⑴调控依旧，不会放松，未来五年内都不会退出，未来楼市还将依靠调控政策，进一步稳定房价。

⑵调控基本面不变的情况下，各城市要因城而作出改变，不再一刀切，开始差异化调控，限价、限购可能会适度放松。

（内江万晟城实景）

从宏观的层面来看，国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据。这一年全国重点一二线城市的房价一直在下降，意味着房企或许利润降低。

近期银监会下发通知，商业银行和信托公司不得将信托资金违规以下几种：

房地产

地方政府融资平台

股票市场

产能过剩

其它限制、禁止的领域

对信托的强监管，意味着房企资金获取难度再度加大。

2018年，楼市依然是调控年，开发商依然不好过。

3

2018年房地产行业的竞争态势

在一二线城市地价上涨、调控整体趋严的市场环境下，品牌开发商更多选择进入“小”城市，2018年这种趋势更加明显。

尽管大多数房地产专家一直不看好三四线城市的房产，但在过去的2017年，大量三四线城市的房价却大幅上涨，有的甚至翻了一倍。尤其当前“十三五”期间打造“川渝半小时经济圈”和“双百”城市的局面下，川南城市群包括内江的房价上涨的可能性极大。

2017年，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升：

TOP10房企集中度达24.1%

TOP30房企集中度近40%

TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%

TOP100房企集中度达55.5%

2017年同比变化比2016年同比增幅明显

TOP100集中度增幅

2017年与2016年同比增长10.7个百分点，变化较大

2016年与2015年同比仅增长4.8个百分点。

这表明，行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢，他们更具有市场的“话语权”，牵动着市场的走向。

在今年销售权益榜中，恒大仍以4880.2亿元稳居榜首。销售权益榜反映了房企的投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。

（前文提到的邦泰集团，以85.1亿元排位第151名）

过去的地王项目会通过自身的高端定位、品质、装修等获得一定的溢价，从而得到高价预售，但是对于项目的走量不利。因此，曾经有多起例子“高价地”发生亏损，例如：

2016年8月17日，上海宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，一跃成为上海外环宅地成交楼板价之最。

根据出让合同，扣除无偿交给政府的保障房和租赁房面积，该地王实际可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。“面粉”贵过“面包价“，推房难度可想而知。

高价地块在南京、成都也出现过套牢。内江这样的房价虽然暂居洼地，但涨幅多大难以预判，况且还需要周边区域房价普涨带动。

对于川内城市存在多个外来强势的房企而言，除了和政策博弈外，房企互相之间必然存在剧烈的竞争。

4

房企本身的行业特点

房地产是一个资金密集的行业。有资金的高周转，才能“弯道超车”。近年在规模上实现飞跃的如碧桂园、恒大、融创等，都是如此。

高周转的本质是什么？但凡炒过股票的人都应该知道。

净资产回报率（ROE）公式——

公式说明，“ROE”跟“利润率、周转率和杠杆率”三者有一定正向比例关系。

意思是，要想提高ROE，较好千方百计同时进行：

提高单个项目的利润水平

提高周转率

较好再加上杠杆

但是这三个指标之间，却存在制约，很难同时都提高，比如

想提高周转——常常薄利多销——会影响利润

加了杠杆——会占用更多“财务成本”——会影响利润

想获得高利润——必须精耕细作项目——会牺牲周转速度

这当然会是摆在所有地产商面前的难题。

高周转会影响利润，但是当规模滚起来，利润率虽然低，利润总额却变得非常喜人。

碧桂园就是一个追求高周转的企业，所谓的“4568法则”（四个月开盘，五个月回款，六个月资金转正，八个月再投资）。买地的钱，两年可以滚三次，也许想一年滚两次。

例如邦泰在川南内江、自贡、宜宾等地的举动，也说明包含有期望“高周转”以快打快的意图，无论圈地扩张、还是招兵买马，都是想通过一系列标准化的动作来达到目的。

5

品牌房企入驻三四线城市的思考

在开发商与政策行情的博弈之间，在一大波高价地再度袭来之时，我们需要保持客观冷静：

限价还将持续，至少上半年不会放开。刚需购房者应该抓紧机会，关注房源，积极摇号。

在区域房价红线管控、单个项目较高限价要求框架下，高价拿地的开发商可能要长期博弈，用时间换利益。

资金实力不足的开发商，博弈时间一旦超过自身的承受范围，被锁定、亏本销售也存在可能性。

开发商如果高价拿地后，希望再通过装修溢价突破限价，也是有市场风险的。

在当前的特定环境下，如果新建商住房从主城区甚至到远郊都被限价，就不要简单的以“价格=成本+利润”来推测项目房价。

总之房价上涨，一定是多方博弈趋利的结果。

咱老百姓买房就买房，不去鼓吹房价，理智对待就好。